Придбання нерухомості в кредит на Кіпрі. Частина 1
Придбання нерухомості на Кіпрі? Так, це реально! Однак, навколо цієї теми, а також теми кредитування українців як експатів, існує багато міфів. І ми спробуємо розібратись, що до чого.
У цілому, процес придбання нерухомості в кредит складається з кількох етапів:
- Вибрати банк, попередньо ознайомившись із вимогами. Це не обов’язково повинен бути банк, де у вас уже є рахунок, але перед наданням іпотеки вас будуть схиляти до переведення коштів до банку-кредитора;
- Вибрати квартиру, будинок, землю, яку ви хочете придбати та домовитись, що поточні власники готові продавати в кредит (тобто чекати 3-6 місяців оформлення документів);
- Знайти юриста з ліцензією, який допоможе з оформленням, та виконати вимоги банку щодо оцінки нерухомості та пакету документів;
- Надати перший внесок (30-50%) та запастись терпінням до моменту підписання тристоронньої угоди між банком, попередніми власниками або забудовником та вами, і передачі прав власності.
Але відійдемо на крок назад, ще до вибору банку. В першу чергу спитайте себе, для чого вам квартира на Кіпрі? Чи буде можливість залишитись офіційно після закінчення Temporary Protection – це стосується отримання документів на тимчасове або постійне проживання на Кіпрі.
Чи є постійне джерело офіційних доходів (врахуйте, що це мають бути європейські доходи зі зрозумілих банку джерел, які будуть приходити на рахунки банку) на щомісячні внески? Чи є кошти на перший внесок, особливо – чи можете ви підтвердити банку їх легальне походження?
Походження первинних коштів
Легальне походження коштів – це завдання із зірочкою. Оскільки з українського банку зробити переказ неможливо, перевезти готівкою – також не варіант. Якщо ви вивезли кошти з України, скажімо, після продажу будинку, машини, заводу тощо, вам потрібні на них офіційні документи про походження коштів (source of funds). Офіційними документами вважається: договір продажу майна із зазначенням суми коштів (документ має бути нотаріально завірений, апостильований, перекладений на англійську мову), а також усі довідки з банку про зняття грошей з рахунку після продажу майна та купівлю валюти. Важливо, щоб останні два пункти було здійснено в одному і тому ж відділенні банку (не варіант купувати валюту в іншому банку чи “кіоску”). Усі ці документи і довідки (це не жарт, буквально кожну виписку на загальну суму наявної готівки) ви перекладаєте на англійську та при виїзді з України декларуєте на митниці офіційне перевезення готівкових коштів. Ще раз на митниці вже в країні Євросоюзу ви маєте пред’явити готівку та всі документи, на які ставиться штамп – і тільки тоді ці кошти є офіційно ввезеними в країну ЄС. Після цього ці гроші ви зможете спробувати покласти на власний рахунок в європейському банку – саме спробувати, адже остаточне рішення “приймати чи не приймати” буде винесено працівником конкретного відділення конкретного банку, в якому ви відкриєте рахунок та будете подаватися на отримання кредиту. Як ви вже зрозуміли, усні чи письмові пояснення, що готівку вам привезли по 5 тисяч на місяць мама, друзі, брати-сестри тощо банк не прийме. Те ж стосується будь-яких інших документів про походження коштів в Україні без митного оформлення перевезення готівки або без здійснення міжнародного банківського переказу, або, скажімо, отримання коштів від торгівлі криптовалютами (на жаль, Кіпр ще не затвердив законодавчу базу про визнання крипти грошовими засобами та, відповідно, зараз немає можливості отримувати банківські перекази на рахунки в кіпрських банках від продажу будь-яких криптовалют).
Вимоги до іпотеки на Кіпрі
Коли ви визначились, що готові купити і обслуговувати власну нерухомість, знайшли кошти на перший внесок та обрали банк, прочитавши всю доступну інформацію в онлайні, радимо особисто прийти до відділення та познайомитись з кредитним менеджером. Ще краще звернутись до юристів-консультантів, які професійно займаються справами отримання кредитів під іпотеку для своїх клієнтів – вони якраз мають напрацьовані контакти в банках. Від кредитного менеджера буквально залежить успіх справи: затягування з відповідями або ж їх прискорення, раптові додаткові документи, вимагання візитів до банку замість приймання документів електронною поштою, сума кредиту, розмір власного першого внеску, строки повернення та навіть ставка – це подається менеджером, як частина вашої справи, на розгляд керівництву банку (кредитному комітету). Тому радимо ретельно обирати менеджера, за необхідності, завітавши у кілька відділень. Зауважимо, що кожен банк і навіть кожне відділення банку буде оцінювати ваш “проєкт” по-своєму, індивідуально, хоча і за певними загальними правилами, на які в певний момент можуть впливати безліч факторів: критерії позичальника, внутрішні правила банку і навіть виконання “плану з виданих кредитів”.
Перелік загальних вимог до отримання іпотеки на Кіпрі:
- перший внесок, що декларується банками, як “20% і більше”, по факту буде радше 30-50%. Українці – платоспроможні, але ризикові клієнти, тому банки керуються питанням ризику неповернення заборгованості;
- незалежна оцінка об’єкта кредитування, що оплачується окремо за кожен виклик експерта з оцінки, якого призначив банк (від 200 євро), займає близько 7 робочих днів, і є необхідним етапом для визначення суми кредиту банком;
- визначення терміну угоди. Від 10 до 40 років, але до досягнення позичальником 65 років. Тобто, до настання пенсії ви повинні розрахунково погасити весь кредит. Разом із тим, банк враховує ваші доходи і, якщо вони дозволяють, банк ймовірніше зробить менший термін іпотеки і більший платіж, аніж розподілить платежі на максимальний термін;
- документи для заявки на іпотеку: приймаються багатьма банками і в електронному вигляді на пошту менеджера:
І. Від позичальника(-ів):
а) паспорт(и) та візи, документи постійне або тимчасове проживання на Кіпрі;
б) підтвердження адреси проживання на Кіпрі (угода оренди, рахунок за комунальні послуги на ваше прізвище);
в) виписка з social insurance;
г) дані про склад сім’ї, кількість членів сім’ї на утриманні, їхні статуси (ці дані будуть використовуватись для розрахунку приблизних витрат на життя та утримання родини позичальника);
ІІ. Підтвердження доходів:
а) для працевлаштованих: копія трудового контракту, рayslips за останній рік, але можуть попросити і за більший термін), копія банківської виписки про надходження зарплати, професійне резюме (для оцінки вірогідності працевлаштування після втрати роботи);
б) для власників бізнесу: виписка з податкової, дані з останнього аудиту чи інше;
с) документи про походження та наявність коштів для першого внеску. Зазвичай це може бути банківська виписка з рахунку, куди заздалегідь повинна бути заведена вся готівка. Але буває, що покупець уже обрав об’єкт нерухомості, підписав попередній договір купівлі-продажу і навіть вніс частину авансу. В цьому випадку банку потрібно надати копію договору, чеки про оплату.
ІІІ. Інформація про обраний об’єкт нерухомості:
а) для готового об’єкту на вторинному ринку – Титул (title deeds) – право власності на поточного власника (продавця) та незалежна оцінка вартості;
б) для первинного ринку – planning permit і building permit – дозволи на будівництво конкретно вам обраного об’єкта нерухомості та аналіз вартості – офіційний документ, який підтверджує ринкову вартість будівництва та документи забудовника. Зважте, що building permit на Кіпрі видавати можуть і рік (хоча за законом до 8-ми місяців), і якщо забудовник вам його не надасть – банк не видасть кредит, навіть якщо рішення по ньому вже буде прийнято.
На укладенні угоди з банком про видачу кредиту обов’язково мають бути присутніми представник продавця, покупця, та, бажано, юристи кожної зі сторін.
Приблизна калькуляція угоди
Для ознайомлення з порядком цифр (у жодному разі не слід сприймати це, як фінальний оффер, всі цифри по вашій угоді вам надасть банк, включно з їх власними комісіями та страховками):
- Registration tax: реєстрація договору – 3% від суми угоди.
- Agent fees: Якщо ви знайшли житло через агента, може бути додатково до 5% (але частіше цю комісію на Кіпрі сплачує продавець нерухомості).
- Notary fees: Нотаріальні комісії €100-€200.
- Land registry fees: комісія за реєстрацію угоди в офіційного реєстратора €100-€500.
- Property transfer tax: комісія за передачу прав власності – 0.9% від суми угоди, тільки для купівлі нерухомості на вторинному ринку і за відсутності ПДВ (VAT). Якщо обраний об’єкт підлягає сплаті ПДВ (або VAT – ставка на нерухомість може складати 5% або 19% залежно від типу угоди та об’єкту нерухомості), тоді transfer tax не сплачується. Для більш точного підрахунку можете використати калькулятор за посиланням.
- Stamp duty: завірення угоди – 0.15%, якщо сума угоди до €170,000 та 0.2% для сум понад €170,000. Для більш точного підрахунку – дивіться калькулятор.
Ірина Городнюк
Читати також
Теги: банк, іпотека, Кредит, нерухомість