Трендсеттер: українець, що задає ритм острову
Ми продовжуємо серію публікацій “Український бренд Кіпру”, в якій її автор Анна Радько розповідає про українських підприємців з міжнародним визнанням на острові.
Сьогодні ми поділимось із вами історією українського підприємця, якому вдалось підкорити чимало вершин. У першу чергу Сергія Полівара знають, як інвестиційного експерта. Але серіал про вино, який Сергій нещодавно відзняв у якості продюсера, став його другою візитівкою та дав старт новому бізнесу у кіновиробництві. Про Сергія багато говорять, а ще більше наслідують та копіюють.
Як власник компанії SPM.Estate Сергій Полівар постійно консультує інвесторів та володіє найактуальнішою інформацією стосовно індексу цін, податків, динаміки ринку нерухомості і ведення бізнесу на Кіпрі. Анна поспілкувалась із Сергієм та поділилась із нами його розповіддю про економіку Кіпру, тренди в нерухомості, можливості для бізнесу та про те, як будувався бізнес Сергія.
Кіпр, як нова точка відліку
– Як давно Ви на Кіпрі та чому обрали саме цю країну для життя?
Я вже 11 років тут. Уперше приїхав на Кіпр у 2011 році. У той період життя ми з дружиною активно обирали місце для проживання, думали над тим, де старший син, якому на той час було 5 років буде здобувати освіту. Із 2006 року ми жили на дві домівки – Київ та Коктебель у Криму. Я дуже люблю Крим, це моє місце сили, ми тоді розглядали його, як місце для постійного проживання.
І от я відвідав Кіпр. Мені сподобався стиль життя на острові, Кіпр дуже схожий на Крим. Проте, Кіпр був більше розвинений, з кращою інфраструктурою. Оскільки це був початок економічної кризи, то і пропозиції по нерухомості на Кіпрі були досить привабливі. Тому ми обрали його, щоб жити на березі моря та вчити дитину в міжнародній школі.
– Як вдалось адаптуватись? Чим займались перший період?
До переїзду в мене було потужне комунікаційне агентство в Україні. Тож, на Кіпр я їхав спокійно жити та насолоджуватись островом. Але мій бізнес закрився, і ми залишились без доходів у незнайомій країні. Перед нами постав вибір: їхати додому відновлювати бізнес або ж будувати нове життя тут.
Ми багато міркували над тим, чим нам займатися далі. В Україні у нас був також органічний бізнес, тож моя дружина Вікторія почала робити кулінарні майстер-класи для дітей у Пафосі. Виявилось, що це була чи не єдина дитяча активність, яка могла зайняти малюків на 2 години і тим самим дати змогу відпочити мамам, котрі з радістю залишали дітей у нас вдома і їхали у своїх справах. Вікторія вела майстер-класи, а я прибирав за ними. Із часом ми розвинули ідею до відкриття власної кондитерської і почали пекти торти: медовик, наполеон, червоний оксамит та інші.
– Чи продовжує ще функціонувати ця кондитерська?
Так, вона трансформувалась у кондитерську Black cake, відому у Пафосі. Зараз нею займається Аліса, перша няня нашого другого сина та подруга сім’ї. Свого часу ми запропонували їй переїхати на острів саме для розвитку цього бізнесу.
– А чим займались Ви, поки Вікторія пекла торти?
Для мене це був період дауншифтингу. Єдине, що мені потрібно було робити – це доставляти торти, які випекла моя дружина, та забирати гроші. Для мене, як для комунікаційника, це був справжній відпочинок. Майстер-класи Вікторії познайомили нас із багатьма батьками особисто, ми почати спілкування з локальною спільнотою. Від них ми почали більше дізнаватись, що таке Кіпр, які тут правила та звичаї, почали розуміти кіпріотів.
– Зараз Ви власник одного з найбільших агентств нерухомості. Коли та як Ви прийшли у цю сферу?
У 2015 році влітку ми вирішили з’їздити у відпустку в Україну, провідати друзів та родичів. Ми обрали для поїздки липень і серпень, бо на острові в цей час надзвичайно спекотно. На той момент ми орендували апартаменти біля моря і подумали: “Чому їм пустувати, поки нас не буде? Давай перездамо!”. Відтак ми здали їх в оренду людям, котрі приїхали на короткостроковий відпочинок на Кіпрі. За період нашої відсутності в нашій квартирі встигли відпочити 3 сім’ї, що принесло нам 7 тисяч євро. Ми побачили у цьому можливості. Так ми створили першу компанію, яка називалась “Rent4you”, розробили веб-сайт, почали шукати квартири та вілли, які можна здати в оренду. Це був наш перший дотик до real estate market. Нам вдалося більше заробляти і покращити якість життя, але в той же час у мене було відчуття, що ми повернулись в event-бізнес. Бо короткострокова оренда – це коли тебе без перестанку смикають: “ой, а де виделка?”, “у нас зламався фен!”, “а як увімкнути кондиціонер?”. Ти реально 24 години на добу зайнятий розрулюванням різноманітних дрібних гарячих питань.
– Як вдалось змістити фокус з оренди на продаж?
Серед клієнтів, які орендували у нас житло, почали з’являтися такі, що казали: “Було би добре тут собі вже квартиру якусь придбати…”. Під їх запити ми почали шукати об’єкти і зрозуміли, що можна продавати і заробляти на цьому комісію. Досить швидко нам вдалось укласти перші 2 угоди. У той час на Кіпрі ще діяла паспортна програма, що дозволяла отримати місцеві паспорти для всієї родини при купівлі нерухомості вартістю не менше 2,5 млн. євро. Відтак попит на ринку був активний.
– Як відбувся перехід до ніші інвестиційної нерухомості? Хто став першим клієнтом?
До 2019 року інвестиції у кіпрську нерухомість виглядали приблизно так: купуєш будинок за 2,5 мільйони, а продаєш всього за 1,5. Від’ємний приріст. Але один польський фонд шукав модель інвестування на острові, яка би справді дозволила заробити. Я почав думати над тим, як зробити його інвестиції прибутковими, і зрозумів, що це повинні бути саме бізнес-інвестиції. Не просто нерухомість, яку ти купуєш, а потім продаєш, а саме бізнес на нерухомості. Таким чином вдалося згенерувати концепт апарт-готелю Elysia Park у Пафосі. Він став першим апарт-готелем на Кіпрі, а відтак прикладом для інших таких комплексів, які зараз активно будуються. Ця інвестиція виявилась дуже вдалою, фонд отримав гарні результати. Так ми перейшли до ніші інвестиційної нерухомості, відкрили компанію SPM, що працює і зараз, та почали розробляти інвестиційні моделі для наших клієнтів.
Кремнієва долина Європи
– У чому секрет активного розвитку Кіпру? На що спирається економіка?
В основі економіки острова – нерухомість, ІТ сектор та туризм. Минулого року приплив туристів перевищив показники 2019 року, що були рекордними. Острів відвідало більш ніж 5 мільйонів туристів! А вже цього лютого Кіпр прийняв на 5% більше туристів, ніж минулого року.
IT сфера теж активно зростає. Тут працює багато міжнародних ІТ компаній, що генерують свій дохід за кордоном, а зароблені гроші витрачають тут. Це потужно стимулює економіку.
Кіпрська економіка також має свою специфіку, як острівна. Для прикладу, можна порівняти Крит і Кіпр. У них однакова площа, культура, мова. Але на Криті економіка розтягнута на всю країну Грецію, а на Кіпрі все сконцентровано лише в межах острова, на маленькій території, забезпеченими експатами.
– Чим же Кіпр такий привабливий?
У 2013 році економіка Кіпру постраждала від фінансової кризи. Вкладники кіпрських банків втратили мільярди доларів, адже їхні збереження були конфісковані для захисту банківської системи. Тоді багато інвесторів пішло з Кіпру. Але країні вдалося змінити негативний імідж. Особливості податкової системи, а також і паспортна програма, стали чудовою мотивацією для багатьох компаній працювати на Кіпрі. IP-box привабив дуже багато ІТ компаній, і Лімасол перетворився на своєрідну “кремнієву долину” Європи. На острів переїхало дуже багато людей, і у своїй більшості це люди інтелектуальних професій, з високим рівнем доходів. Вони сформували особливе ком’юніті на Кіпрі.
До прикладу, коли приїздиш у Відень, Берлін чи Нью-Йорк, то помічаєш велику різноманітність соціальних класів: є дуже бідні, є дуже багаті. На Кіпрі такого немає. Всі більш менш одного рівня. І ця спільнота дуже розумно інвестує у середовище навколо себе, створює якісну інфраструктуру: окрім житлової нерухомості, тут будуються школи, університети, парки, стадіони, дороги тощо.
– Лімасол – бізнес осередок. А як розвиваються інші регіони Кіпру?
Ларнака теж активно притягує бізнес. У місті є міжнародний аеропорт, що дуже зручно для компаній. Також уряд залучив міжнародних інвесторів, котрі вклали більше мільярда євро в розвиток морської інфраструктури в Ларнаці: марина, термінал з прийому лайнерів, туристичні центри і готелі. Марина Айя-Напи знаходиться недалеко і теж чудово вписується в цей комплекс.
Дуже швидко буде розвиватись північно-західна частина острова: Поліс та Лачі. Це найзеленіший регіон острова. Це обумовлено, насамперед, будівництвом хайвею з Пафосу до Поліса.
Якщо Лімасол – це бізнес-центр, то Пафос став життєвим центром острова. Дуже часто офіс компанії знаходиться в Лімасолі, а сам власник живе у Пафосі, бо тут вища якість життя – можна жити на березі чистого моря або у горах з видом на неймовірної краси захід сонця. Інфраструктура міста чудова, стара частина реконструйована і пропонує багато розваг. Поруч є інтегрований комплекс Cap St Georges з концертними залами, садами, футбольними полями. А поруч Пафоса – заповідник Акамас із черепахами. Для відчуття кіпрського лайфстайлу, на мою думку, найкраще жити в Пафосі.
– Жителі яких країн зараз найбільше цікавляться переїздом на Кіпр і чому?
Дуже часто сюди їдуть вихідці з країн СНД, які вже довгий час живуть у Європі, мають власні бізнеси та великі статки. Але європейська податкова політика змушує їх задуматись над переїздом. На Кіпрі немає податку на багатство, а такий нещодавно, наприклад, з’явився у Великобританії. Наступного року всі, хто проживає там, має сплатити 22% за всі свої статки. Відтак люди шукають, куди перевести свої активи, і Кіпр в цьому плані є дуже привабливим. Кіпр для переїзду активно розглядають також датчани, шведи, німці та голландці. Велика частина росіян, свого часу, теж емігрувала на острів.
– Які особливості культури Кіпру вас вразили?
Зазвичай, коли люди переїжають на Кіпр, спочатку не розуміють місцевої атмосфери. “О боже! Ми приїхали у село! Тут нема чого робити. Де театри? Де клуби і галереї?”, – часто саме таким першим враженням діляться вони про Кіпр. Але ця думка є дуже хибною, адже кіпріоти надзвичайно мудрі, у них власна філософія “сіга-сіга”, що уособлює розміреність у повсякденному житті. І мабуть-таки, вона працює! Вони живуть до 100 років та вміють отримувати задоволення щодня. Цей підхід потрібно зрозуміти і опиратись на нього у своїй комунікації з кіпріотами.
Кіно та мистецтво
– Як розпочалося кіновиробництво SPM?
Інтерв’ю у 2020 році з Андрієм Буренком показало нам реальну важливість створення відеоконтенту. Youtube ролики з корисним контентом про те, що і як влаштовано на Кіпрі, є найрезультативнішим маркетингом. Так формується довіра. Ми почали створювати власний продакшн, закупили техніку та зібрали команду фахівців. Спочатку це було лише комерційне заняття, ми знімали контент собі та нашим клієнтам. Але потім я познайомився з режисером, що запропонував мені зняти серіал про вино в шести країнах. Я погодився, у нас вийшов класний продукт, що дистриб’юється британською компанією TWF. У вересні в Пафосі відбудеться презентація нашого серіалу про вино.
Наша команда почала їздити на кінофестивалі і потроху розуміти цей ринок. У нас вибудувалася власна подача інформації. Зараз ми активно розвиваємо кіноринок на Кіпрі, тут дуже класні умови для цього: 45% рібейту (знижка, яка оформлюється у вигляді повернення частини витрат, здійснених студією при створенні фільму на Кіпрі), гнучка податкова система, багато красивих ландшафтів. Відтак, ми в перемовинах з однією великою американською студією, хочемо організувати кіностудію під їхнім брендом у Пафосі. Якщо це вдасться, то ми зробимо Кіпр помітною локацією на кіномапі світу і, звісно ж, підсилимо цим туристичну індустрію.
– Над чим зараз працює творча команда SPM production?
Наша команда зараз працює над декількома проєктами. Плануємо зняти документальний фільм про становлення одного з різновидів острівної музики, також в продакшені знаходиться документальна стрічка “ТИША”. Вона присвячена рефлексії відомих українських художниць, яких ми вивезли з України на початку повномасштабного вторгнення росіі.
– Ваша дружина відкрила Velychko Gallery. За неповних два роки існування галереї, вона вже представлена в таких країнах як Кіпр, Україна, Польща, Грузія. Як з’явилась ідея та з чого почалась Velychko Gallery?
У 2021 році Вікторія вирішила створити власну галерею, дібрала навчальні курси для цього, і в лютому 2022 року запустилося навчання. Але невдовзі росія розпочала повномасштабне вторгнення в Україну, і все це відійшло на другий план. Ми зайнялись допомогою землякам. Вікторія запропонувала українській художниці Інні Харчук приїхати до нас на віллу. А разом із Інною ми вивезли ще декількох мисткинь. Так, до нас приїхали Єва Кафідова, Наташа Брічук, Міра Бачкур, Ольга Штейн та Інна Харчук. Разом з ними ми зробили виставку про інвазію російської культури в українську. Роботи, що були створені під час резиденцій CARV і інші окрім Кіпру, побачили в Грузії та Польщі, і 75% робіт були розпродані! Це був неймовірний успіх. І так Вікторія перейшла з етапу “я вчусь” до етапу “я вже маю галерею”. Вікторія продовжила працювати за форматом, коли митці приїжджають до нас, і з третьою резиденцією Вікторія перейшла від файн-арту до концептуального мистецтва.
Нерухомість Кіпру
– Як вплинув напад росії на Україну на ринок нерухомості острова?
Із 2018 року українці почали досить активно цікавитись Кіпром та інвестуваням в нерухомість. Але з повномасштабним вторгненням, звісно, цей попит впав. Хоча багато українців раніше і планувало придбати нерухомість, але зараз у них немає такої можливості.
Звісно, ринок нерухомості Кіпру був орієнтований, в першу чергу, на росіян. Вони формували 80% ринку. Війна та санкції призупинили динаміку зростання російського капіталу на острові. Зараз росіянам практично неможливо відкрити навіть рахунок у банку. Кіпрські банки підтримують санкції та закривають рахунки російських операційних компаній.
Це, безумовно, вплинуло на продажі. Але наша компанія продовжує працювати. Із 2022 року ми допомагаємо залучати клієнтів із інших країн. Жителі Великобританії, Саудівської Аравії, Польщі, Чехії, Угорщини, Німеччини, Данії є активними інвесторами у кіпрську нерухомість. Припускаю, що у 2026 році 80% ринку становитимуть саме угоди з європейцями.
– Який формат нерухомості має зараз особливу популярність?
Експати вплинули на ринок нерухомості та змінили формат житла. Раніше на Кіпрі багато будували розкішної елітної нерухомості. Наприклад, хмарочос The ONE або резиденція Symbol. Апартаменти в the ONE коштують 23К євро за м2, а квартиру в Symbol можна придбати за 18К євро за м2. Але таку нерухомість ніхто не купує.
Нова тенденція – інтегровані комплекси на березі моря чи в горах. Щось схоже на комплекси “Комфорт таун” чи “Республіка” у Києві. Місто у місті, коли ти живеш у закритому комплексі з власною інфраструктурою і маєш поруч усе необхідне: дитячий садочок, школа, тренажерний зал, кавʼярні, ресторани та магазини. У Лімасолі якраз реалізується один із таких проєктів із власною екосистемою. Маю прогноз, що попит на такий комплекс буде величезний.
Нещодавно по всьому Кіпру пройшла корекція вартостей оренди житла. Попит стабілізувався, ціни трішки опустились. Але не в таких комплексах. Тому що у них є власне спа, басейни, дитячі зони, консьєрж-сервіс тощо. Коли люди починають жити в такій інфраструктурі, то вже не хочуть із неї їхати. Тому в таких комплексах рівень вартості оренди залишається стабільним.
У ковідні часи інфраструктурний комплекс Elysia Park зробив 6,5% повернення інвестицій за рахунок того, що попит на житло в ньому збільшився. Люди переїжали до нього, бо там є власний ресторан, спортзал, салон краси, басейни. У часи карантину це все можна було відвідувати, не покидаючи власного дому.
– Тобто інвестувати варто саме у такі інтеграційні комплекси?
Так, якщо сума 1,5+ мільйони євро, то краще інвестувати в купівлю апартаментів на етапі котловану і продати їх до завершення будівництва. На такій інвестиції можна заробити до 30% прибутку.
Із більшими сумами варто йти і інфраструктурні проєкти – школи, бізнес-центри, готелі. Вони можуть приносити нижче ROI спочатку, але це надійна інвестиція. Такі вкладення зазвичай роблять великі інвестиційні фонди, яким потрібен гарантований прибуток.
– А як стосовно вторинного ринку? Він є на острові?
Якби ми спілкувались у 2021 році, я би сказав, що на Кіпрі немає вторинного ринку. Але зараз ситуація змінилась. Активно розвиваються регіони Поліс та Троодос, там багато старих будинків та готелів, які потребують реновації.
На Кіпр приїхало багато ізраїльтян. Вони мають крутий досвід по реновації центру Тель-Авіву. Ці люди не купують первинне житло взагалі, вони купують щось старе і страшне дешево, роблять капітальний ремонт і здають це дорого в оренду. Такі активні реновації ми бачимо у старому місті Лімасолу, Ларнаки та у центральному місті Пафоса.
– У 2023 році зафіксована рекордна кількість продажів нерухомості за останні 15 років. Про це говорить звіт Центрального банку. Що буде із цінами на нерухомість на Кіпрі? Чи не схоже це на бульбашку, що потім лусне?
Так, вартість нерухомості тут і справді не падає, в той час, як у Німеччині, наприклад, приріст вартості нерухомості наразі -6.5%. Навіть під час ковідної пандемії не відбулось суттєвого падіння цін. Уряд Кіпру підтримував та фінансував девелоперів.
Зростання цін на острові – це не історія про американську бульбашку. Бо бульбашка, що була у 2008 році в Америці виглядала так: кредити стали видавати всім охочим, навіть тим, хто не мав жодної можливості їх виплатити. Фільм “Гра на пониження” яскраво показує це.
На Кіпрі ж інша ситуація, кредитна система тут зовсім не працює. Після кризи 2013 року, коли зрізали депозити, то перестали видавати і кредити. За минулий рік усі разом банки Кіпру видали лище 1500 кредитів. Це ніщо для системи.
Уся нерухомість на острові в основному продається без кредитного плеча. Тут немає закладної, все купується за живі гроші. А відтак це реальні надходження до економіки. Девелопери отримують інвестиції, вкладають їх у нові проєкти, виплачують заробітні плати та комісійні агенціям, купують рекламу та сплачують податки. А відтак функціонує і економіка острова.
– Які ризики при інвестуванні у нерухомість на Кіпрі?
Насправді ризики мінімальні, якщо говорити в площині законодавства. Якщо забудовник збанкрутує, то банківська гарантія повинна покрити всі витрати, які інвестори вклали в цей проєкт.
Але ризик існує саме під час вибору типу та локації нерухомості. Багато людей не знає чітко, що хоче купити, і з якою метою. Наприклад, купують віллу на березі моря, щоб здавати, а потім виявляється, що це неліквідна інвестиція. І продати її потім доводиться дешевше ніж купив.
– Як вберегтися від цього?
По-перше, варто звернутись за консультацією до кваліфікованого агента, який розуміє ринок. По-друге, зрозуміти для себе ціль купівлі нерухомості.
– Клієнти компанії SPM це лише інвестори? Чи можна до Вас звернутись людині, яка шукає житло собі?
Так, звісно. Ми працюємо як з інвесторами, так і з тими, хто шукає власне житло. Приблизно 40% наших клієнтів – це люди, котрі шукають квартиру чи віллу. 60% клієнтів – це фонди, компанії та люди, які хочуть релокувати свій капітал на Кіпр та правильно інвестувати його.
Я відкритий до спілкування, завжди готовий допомогти. У моїй команді працюють найкращі аналітики, які зможуть надати найактуальнішу інформацію стосовно нерухомості на Кіпрі. Підписуйтесь на наш Youtube – канал (російськомовний, там вже багато корисної інформації, та долучайтесь до нашого Telegram-каналу. Будемо на зв’язку!
Теги: SPM, громада, Сергій Полівар